文博掌故：古人如何买房

民国时期的房契。

1919年底，鲁迅在北京八道湾十一号买下一处四合院。图为八道湾十一号旧影。

2 明朝禁止官员在任职地买房

从元朝开始，还出现了一种有趣的限制购房政策：不许当官的买房。

严格讲，不是禁止所有官员买房，而是禁止蒙古官员在原南宋统治区域如江苏、浙江、福建等地买房（参见元刻本《大元圣政国朝典章》卷19《禁官吏买房屋》）。元朝制定这个规定，是有原因的：其一，蒙古人灭了金国、西夏、大理和南宋，在战乱中，平民死伤无数，那些平民的房子也因为无人看管而收归朝廷。在元朝初年，朝廷手里就握有大量房子，可以随心所欲地分给官员。换句话说，大多数蒙古官员都能分到房子，没必要再去购买。

其二，南宋灭亡后，一些蒙古人跑到江南做官，这些官员嫌分到的公房太小，就出去借住或购买民房。借住民房的不仅强拿强要，还强奸杀人；购买民房的蛮横无理，譬如一套房市价十万，他们只给五千，甚至一分钱不给，弄一张假合同，逼着原业主签字画押，那房子就成他的了（参见《至正直集》卷2《宋末豪民》）。这些蒙古官员激起了极大民愤，各地义军纷纷起兵抗元。为了抚慰江南、化解民怨，元世祖忽必烈颁布了禁止蒙古官员在江南购置产业的严令。

到了明清两代，不许官员买房的政策进一步扩大化，朝廷禁止所有官员在工作所在地买房。明朝的规定是这样的：

“凡有司官吏，不得于见任处所置买田宅。违者笞五十，解任，田宅入官。”（《明代律例汇编·万历问刑条例·任所置买田宅》）敢在工作所在地买房，让朝廷得知，扒光屁股打五十板，开除公职，最后还要没收你买的房子。

清朝的规定除了照搬明朝上面这一条法律外，还对旗人有所限制。

“旗员历任外省，有在任所置产者，勒限责令，变价回旗。如有隐匿不报，查出财产入官，地方官失察，照例议处。”（《乾隆实录》卷8）凡旗人去外地工作，胆敢在工作所在地买房，其所买房产由朝廷强制拍卖，拍卖所得归政府所有。如发现旗人在工作所在地买房，当地官员也有责任向朝廷举报，如不举报，一旦查出，跟着买房的旗人一起受处分。

原因其实很简单：官员受贿的形式多种多样，唯独无偿或者低价受赠不动产难以查清，既然难查清，干脆就不让他们在工作所在地拥有房产。不管是谁，只要在任职地买了房，就默认他是贪污，就摘他的乌纱帽，打他的屁股，没收他的房子。

更有意思的是，在乾隆时期，不光严禁旗人在工作所在地买房，还严禁旗人官员带着年满十八岁以上的儿子上任。旗人在外地做官，其儿子（也包括孙子、侄子和外甥）如果不到十八岁，可以跟着他在工作所在地居住；如果超过十八岁，必须送回北京。

为什么会有这样的规定呢？跟当时旗人子弟过于蛮横有关。据《乾隆实录》记载，旗人在外地做官，其子弟如果跟着上任，则会祸害地方百姓，碍于旗人官员的面子，地方又很难惩罚他们，乾隆思来想去，干脆把这帮“衙内”留在北京，强迫他们跟他们当官的爹分开。因为北京是天子脚下，旗人子弟再横，也不敢在皇帝跟前发威，这样管束起来就容易多了。

3 晚清可分期买房 民国上海可按揭

现在人们买房，钱不够，可以分期，也可以按揭。分期是直接跟开发商打交道，把不能一次付清的房款分开来交；按揭是先让银行代付，把房款一次付清，然后每月还钱给银行。追溯历史，分期和按揭都不是新鲜事物，分期购房曾经在满清时期的北京盛行，按揭购房曾经在民国时期的上海盛行。

满清时期北京的分期购房，仅限于旗人。满清前期对旗人施行的是免费分房政策，原则上，一品官分20间，二品官分15间，三品官分12间，四品官分10间，五品官分7间，六品官分4间，八品官分3间，九品官和没有品级没有工作的普通旗人每人分两间，只要是旗人，人人有房住。

后来公房不够分了，旗人内部苦乐不均，清廷开始搞房改，免费分房变成了“福利购房”——朝廷按优惠价把公房卖给旗人，一家只许买一所，不许多买，不许骗购。然而即使按优惠价，也有一些旗人买不起，不能一次缴清房款，于是从乾隆年间起允许分期，房款在千两以上的，可以首付一半，剩下的8年之内付清。

嘉庆即位后，旗人分期购房成为定例，无论总价多少，都是首付一半，还款期限则视房款而定，500两以上的7年付清，300两以上的6年付清，100两以上的5年付清，如果房款在100两以下，限4年付清。旗人分期购买公房无需付给朝廷利息，只要在朝廷规定的还款期限内还清就行了，这也算是朝廷对旗人的一项优惠政策。

进入民国，分期购房不常见，按揭购房却在上海流行过。

民国十六年，著名中医陈存仁在上海老城区买房，一幢两层小楼，卖方喊价25000块大洋，陈存仁手头只有5000块，从朋友那儿借了10000块，钱还是不够，只好先签房契，然后拿着房契去某个钱庄求助。钱庄用房契做抵押，替陈存仁付清了余款，陈某住进新房之后，再向钱庄还本付息，什么时候清账，什么时候拿走房契。这就是典型的按揭购房，只不过当时办理按揭的是钱庄，而不是银行。也有银行提供按揭服务的，像在上海开设分行的花旗银行和香港国民商业储蓄银行，都有按揭项目。

1936年3月4日的《申报》评论说：在上海买房跟在其他城市买房不一样，在其他城市买房，必须攒够全款，所以房地产交易量不大，房价也不是很高；而在上海，“以三四成之垫本，即可购置产业，向中外行商押抵六七成之借款”，只需要首付30%到40%，就能去中外金融机构办理按揭，买下房子。民国时期上海的房地产市场一枝独秀，原因之一就是可以按揭。

身在北京的鲁迅就没有这么幸运。1919年底，鲁迅在北京八道湾买房，买的是一处四合院，前后三进，房子二十多间，总价3500块大洋。除了这笔房款，鲁迅还得付给房产中介173块大洋的佣金，办房产证时又要缴给政府180块大洋的契税和印花税，另外为了安装自来水，还得向自来水公司缴纳初装费115块大洋。房款、佣金、税费、自来水初装费，几项开销加一块儿，差不多4000块大洋了。鲁迅刚上班（此前因为辫子军进京，鲁迅从教育部辞职），没那么多积蓄，把绍兴老家的祖宅卖了，还是没凑够，只好去银行贷了一笔500块大洋的短期贷款，为期3个月，月息“一分三厘”。

一分三厘就是1.3%，折成年息是15.6%。现在去银行办按揭，为期10年或者15年，年息也不到13%，而鲁迅短短3个月的贷款，年息竟然超过15%，利息实在是高。

不是银行坑鲁迅，在整个民国时代，银行的利息都比现在高得多，以当时天津、上海、北京三地的国有银行为例，为期一年的普通贷款，利息最低10%，高的则在16%以上。而且还得有地契、商铺、定期存折之类的物品做抵押，要是没有抵押，就必须有富商或者知名人士做担保。而当时民间高利贷的利息，月息一般高达8%，还是“驴打滚”的复利，折成年息在150%以上。

4 孙中山呼吁不动产登记

古代中国没有房管局，也没有房本，古人买卖二手房，其产权证明主要就是那张房契，如果要过户，只能让房契过户：买卖双方重新签一张房契，然后去衙门缴纳契税，让县太爷在房契上盖一个红戳儿，再撕下房契的存根部分，留在县衙里作为备案就行了。

想让房契过户，必须得缴契税，这个规矩从北宋一直延续到清朝末年，其中契税税率一直在变，最低2%（宋仁宗即位时），最高9%（康熙平三藩的时候），再加上各种各样附加税，最多能占购房款的16%。

为了省下这笔钱，古人买房往往并不过户。房产交易不过户，遇到购房纠纷会非常麻烦，所以从北宋到清末，历代政府都在劝说购房者过户，这样做一是可以减少纠纷，二是还能增加政府的契税收入。

问题是过了户也不一定安全。古代政府没有电脑，档案管理异常混乱，县官每隔两三年就能换一届，假如新上任的县太爷是个糊涂蛋，是极有可能把购房者留作备案的房契存根（清朝称之为“契尾”）弄丢的。存根丢了，新业主的不肖子孙再把房契弄丢了，从此无凭无据，你说房子是谁的？《名公书判清明集》、《三言二拍》这些书里，房产纠纷俯拾皆是，其中关键原因就是交易混乱、产权不明等原因所导致。

进入民国，孙中山先生为了厘清产权，减少纠纷，呼吁进行不动产登记。各地政府先后响应孙先生的号召，纷纷在地方法院下面设立“登记处”或者“登记局”，让当地业主都主动去法院申报房屋位置、房屋面积、房屋质量和房屋现值，登记处或者登记局先审查，再公告，确信没有产权纠纷了，再登记备案，最后发给业主一张《不动产登记证》。

1925年4月，北京地方审判厅登记处在全城张贴不动产登记布告，是用白话文写的：

“本厅自民国十一年九月一日创办不动产登记制度，已经印发过十几万张传单，对大家说明了。北京的土地房屋自庚子变乱后，关系很复杂，有补签的，有失契的，有盗典、盗卖、盗押的，打官司的实在不少，一经登记处登记，权利就算是永远确定了，什么盗卖伪造的事情均敢保其没有，即万一遇到兵灾水火，契据丢失，不须登报声明，不须找铺保补契，就可以对抗第三人。从本年4月1日起，土地房屋每价值千元，只收一元登记费。”

这份布告向广大市民重申了不动产登记的好处，也公布了不动产登记的收费标准：土地房屋每价值一千块大洋，登记费只收一块大洋，千分之一的收费率。怎样来确定“土地房屋价值”呢？那时候的做法特别简单，法院不去估价，完全靠老百姓自己申报，报多少钱就是多少钱。

那有人说了，既然报多少就是多少，为了少缴费，就使劲往少里报，可以吗？可千万别这样，因为孙中山给民国《土地法》有规定：只要业主申报的房价明显低于市价，政府就有权利按照他申报的价格强行征收。